土地估价报告的格式的介绍
1、文字式
封面：土地估价报告字样、估价项目名称、委托估价方、估价报告编号等估价报告内容等
详见《规程》目前主要使用样本
2、表格式
具体就估价技术报告讲解
第一部分总述
一、估价目的：
谁委托估价、为什么估价、估价结果应用的方向注意资料的收集，估价目的一定要明确，一定要与估价依据相匹配。
二、估价依据：
（1） 依据是否全面：法律、法规、技术规程。
（2） 估价依据是否考虑了最新的政策调整。例如07年1月1日颁布的《工业用地最低标准》的实施、重大项目土地评估指引、企业改制划拨土地使用权估价指导意见、《耕地占用税实施条例》等。
（3） 估价依据是否有针对性、例如转让条例、抵押估价中必须有抵押登记规则等
三、地价定义
包括那些项：估价对象的登记用途、使用权类型、使用权性质（出让、划拨、作价出资、入股、授权经营、国有租赁等，如果是出让需要注明土地使用权终止日期、剩余土地使用年期）、开发程度（说明实际开发程度和本次估价设定开发程度的理由）、估价期日（估价基准日）房地产评估中叫估价时点。
地价定义一定要明确、不能漏项、描述清楚，注意实际开发程度与设定开发程度的区别。定义不明确，报告使用者看不明白。
尤其是估价对象估价基准日的现状一定要描述清晰。
根据中估协有关规定，地价定义不明确，可以认定评估报告为不合格报告。
四、估价结果
土地面积（注意评估土地面积）、土地单价、总价、总地价大写、货币种类、总价大小写一定要一致。
五、需要特殊说明事项
1、资料来源及未经实地确认或无法确认的资料说明。
2、对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途、设定年期等的说明）
3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采用的特殊处理。例如抵押登记未注销、法院查封等。
4、其他需要特殊说明的事项
估价对象的瑕疵等一定在估价报告中说明，目的是为了提请报告使用者注意，同时也是推脱评估公司的责任问题。
举例说明
（一）估价的前提条件和假设条件
1.本次估价是根据委托方河北建设投资集团有限责任公司及下属单位提供的有关资料，包括企业营业执照复印件、评估土地的《国有土地使用证》和宗地图；《房屋所有权证》及建筑物平面图等资料，以及河北省人民政府《关于同意河北建投清洁能源股份有限公司发起设立及境外上市方案的批复》（冀政函[2009]128号）。同时，在评估中根据全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》》GB/T18508—2001.《城镇土地分等定级规程》GB/T18507—2001.《土地利用现状分类》GB/T21010—2007、河北省人民政府和河北省国土资源厅等有关部门颁布的有关法规条例文件通知等、康保县人民政府和康保县国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知等进行估价活动。
2.估价基准日房地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3.待估宗地地价内涵是评估宗地在估价基准日2009年6月30日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的出让土地使用权价格。待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年期、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
（二）估价结果和估价报告的使用
1.土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用，土地估价技术报告不提供给委托方。待估宗地经过批准合法取得出让土地使用权，并按照规定支付有关的土地税费。作为生产经营用地，待估宗地得到有效合理地利用，并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
3.估价报告和估价结果的使用权属于河北建设投资集团有限责任公司，北京中企华房地产估价有限公司和河北三和土地评估有限公司负责对估价结果进行解释。
4.本报告及估价结果仅为河北建设投资集团有限责任公司拟发起设立股份有限公司及境外上市涉及的土地评估提供使用，若用于其他目的，本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
（三）其他需要特殊说明的事项
1.报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
2.委托方对所提供资料（详见估价依据）的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
3.关于土地用途、土地使用年期的说明
（1）关于用途的设定
待估宗地新能源-康保县-1土地登记用途为工业用地，实际用途为风电场及风机用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估待估宗地设定用途为工矿仓储用地。
（2）关于土地使用年期的设定
待估宗地在提交估价报告日期已办理出让手续，土地使用权性质为国有出让土地。待估宗地新能源-康保县-1的土地使用权终止日期为2057年8月25日，截止到评估基准日剩余土地使用年期为48.2年，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，设定土地使用权年限为48.2年。
4.采用基准地价修正系数法评估说明
（1）根据《康保县城区土地级别与基准地价更新报告》康保县有完整的基准地价修正体系，且当地基准地价的基准日与估价基准日相距未超过三年，本次评估采用基准地价系数修正法进行评估。
（2）待估宗地新能源-康保县-1位于康保县康保镇青龙村、处长地乡东家营、王善营、夏家沟、畜牧局种畜场，土地登记用途为工业用地，实际用途为风电场及风机用地，根据《土地利用现状分类》GB/T21010—2007的规定，此次估价设定用途为工矿仓储用地。
（3）根据《康保县城区土地级别与基准地价更新报告》及康保县城区土地级别与基准地价图，待估宗地位于康保县城区基准地价覆盖范围外，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），“在选择估价方法时，如待估宗地位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估”。另外根据《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号），康保县属于十五等，工业用地出让最低价为60元，而康保县末级土地最低限价为60元，据当地国土资源管理部门介绍待估宗地所在的康保镇、处长地乡与基准地价末级内的康保镇的土地市场情况类似。综上，待估宗地虽位于基准地价范围外，但其土地市场情况与基准地价末级类似，因此可参照基准地价的末级地（工业四级）进行评估。
5.本次评估的待估宗地新能源-康保县-1无他项权利，本次评估不考虑他项权利对地价的影响。
6.本估价报告复印件无效。
见项目打分表
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
估价对象来源、土地使用者、宗地位置、使用权类型、图号、地号、四至、记事栏（一定注意，是否有抵押登记等、是否注销，如果有需要在特殊说明事项中注明、要在权利状况中注明）
2、土地权利状况
权属、权利、年期、他项权利（与证载状况是否一致）
3、土地利用状况（针对估价对象和估价目的具体说明）
利用现状：建筑物、构筑物的用途、结构、建筑年代、容积率、建筑物构筑物的说明等。
待开发土地：说明具体的规划条件、批准机关、批准日期、规划容积率等。
二、地价影响因素分析（详细讲解）
1、一般因素：经济危机
2、区域因素基础设施
3、个别因素宗地自身条件
因素分析是估价报告中灵活的部分，同时也是报告中最艺术的部分，是衡量估价报告好与坏的关键所在。
注重各项因素分析，与评估说明项对应，分析恰当，前后呼应，不要自相矛盾。避免出现过多的格式化语言，缺少相关政策对房地产市场的影响分析，尤其是缺少针对估价对象的具体分析，个别因素描述不够全面，过于简单，地上建筑物的状况对土地价值的实现有较为重要的影响作用，应该加强此方面的描述、分析。
举例说明
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1．城市资源状况
（1）地理位置
康保县位于河北省西北部,地处内蒙古高原的东南缘,属阴山穹折带,俗称“坝上高原”。全县地理坐标为东经114°11′—114°56′，北纬41°25′—42°08′之间。东界内蒙古自治区太仆寺旗，东北靠正镶白旗，北与西北部与化德县相邻，西与西南部和商都县毗邻，南与河北省张北县接壤，东南与沽源县相连。县境东西宽62公里，南北长80公里。
县政府所在地康保镇，南距省会石家庄市垂直距离420公里，陆路交通距离656公里。东南距首都北京市垂直距离260公里，陆路交通距离335公里，南偏东距张家口市垂直距离120公里，陆路交通距离135公里。康保镇东西2.5公里，总面积41.67平方公里。规划区面积13.86平方公里，辖6个村民委员会，4个居民委员会，总人口51146人，其中农业人口22141人。
（2）自然环境
① 地形、地貌
康保县地处内蒙古高原东南缘的坝上高原,平均海拔1450米.纵观全境,地势由东北向西南缓缓倾斜,阴山余脉横贯全县.东北部的镶黄旗山,标高1784米,构成该区主峰.西南部的盐淖岸,标高1282米,为该区地势最低洼之处.东从镶黄旗山起,西经庙弯子山、人头山直至阿淖山一线，构成全境的分水岭，向南向北逐渐形成低山和缓坡丘陵地形。丘陵地区无高山峻岭，山头秃圆，山坡平缓，山间广布谷地、盆地。南部广大地区为波状平原，地形开阔，地势平坦，岗梁、平滩和盆地相间分布，在低洼积水处形成星罗棋布的浅碟形内陆湖泊（水淖）。
② 地质
康保县的山地、丘陵、熔岩台地、平原等地貌形态，是在漫长的地质发展史中经过多种地质作用，进行着大地构造运动，并多次产生地层升降运动而形成的，且仍在继续发展的演变之中。
该区大地构造单元纵跨两个大地构造单元。南部为“内蒙古背斜”，北部边缘地区属“内蒙褶皱带”。两构造单元的分界线大致以满德堂和屯垦乡东西一线为界。形成5个盆地、3个断层。
康保县的地质状况复杂，矿藏种类较多。经地质调查和矿产普查，全县初步探明的有煤炭、铜、铅锌、钨、铍、萤石等11种矿产。除煤、萤石有开采外，其余未动。
③ 水文
康保县属内陆河水系,降水量较少,多年平均降水量为382毫米。全年无常年性河流，水网不发育，仅有几条季节性河流，是河北省唯一的无常年性河流县。
季节性河流，按地表水流流向，可分为南北两大流域。地表水年均径流深11.2毫米，径流总量3803万立方米，平均每人径流量148立方米，每亩耕地径流量13立方米。径流年内分配与降水基本一致，60-70%集中在夏季，大雨过后往往暴发山洪，汹涌澎湃，势不可挡，具有来势猛、峰量大、历时短、水土流失严重的特点。冬季多数河流干涸或封冻，到春天积雪，冰冻融化，引用于灌溉可得水肥兼施之效益。
康保县年降水总量12970万立方米，多年平均径流总量3803万立方米，年陆面蒸发量370.8毫米，蒸发总量12590万立方米。
康保县地下水主要是靠大气降水补给,水量较贫。地下水总的分布趋势是南部多于北部，低凹、沟谷及滩地多于坡梁地。径流较为缓滞，但总的流向基本上是随地形坡降，由东北流向西南。水位埋深2-3米，靠近地表的地下潜水分部于全县广大地区，但随大气降水的多少而变化很大。
康保县地下水天然资源年总量为7565万立方米，其中年河川基流量2376万立方米。由于分布范围、埋藏深度和开采条件所限，在地下水资源利用上有很大困难，还远远不能达到可开采的资源量。
④ 气候
康保县属于东亚大陆性季风气候中温带亚干旱区,大陆性气候特点明显.由于地势高亢,全年多受内蒙古高压所控制,冬季严寒漫长,夏季凉爽短促,春秋季节连绵,故而形成热量不足,多风少雨,气候干燥,无霜期短,十年九旱的气候特点。县城年平均气温1.2℃。由于受地形的影响，全县气温变化总趋势是由东北向西南递增。最冷区在屯垦乡阿不盖庙一带，平均气温只有0℃，最暖区在二号卜乡西土城一带，年平均气温达3.4℃。照阳河乡和康保牧场由于局部地形和下垫面性质的影响，年平均气温高于周围地区。
（3）自然资源
康保县土地广阔，开发空间大。全县耕地140万亩、林地97万亩、草场170万亩。风能资源：主风向稳定，有效风速时间长，风功率密度高。经权威专家鉴定，全年有效风速时间达6974—7932小时，风功率密度255—480瓦/平方米，达到国标四至七级标准，具备500万千瓦风能资源。煤炭资源：现探明全县煤炭保有储量8000万吨，为低硫、低磷、高热环保煤，准入北京等大中城市。非煤矿藏：初步探明29种，其中花岗岩储量5亿立方米，已注册的“康保红”花岗岩室内外装饰石材远销日、韩等国；石英岩储量约5亿吨；黄金储量逾1吨；铅锌矿主要分布在哈必嘎、丹清河、照阳河三乡镇；萤石矿储量10万吨。旅游资源：借助京津风沙源治理、退耕还林等工程的实施，全县已累计完成生态工程220万亩，在北部沿蒙乡镇形成了1500平方公里的生态综合开发区，还有金代古长城遗址、电视剧《王昭君》影视基地及南天门、刘二沟旅游景点，为生态旅游构建起了开发平台。人力资源。有农村劳动力15万人，每年外出务工人员达7万人。
（4）城市人口状况
康保县全县总面积3365.4平方公里。截至2006年底全县总人口281561人,其中流出人口83231人，暂住人口1928人，全县人口密度为82.92人/平方公里。全县人口均分布在各个乡镇。全县有7个镇、8个乡、327个村民委员会。
2．房地产制度与房地产市场状况
近年来，康保县随着经济的不断发展，土地市场日趋繁荣和规范，政府调控土地市场的机制已经形成。二、三级市场逐步活跃，土地转让、抵押、租赁等交易活动明显增多，土地交易价格呈稳步上升趋势。根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该县进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
3．产业政策
康保县以科学发展观为统领，紧紧抓住"建设沿海经济社会发展强省"重大机遇，围绕我市"五业兴坝"经济发展总要求，立足资源优势、产业基础、发展潜力，着力培强风电、煤炭、非煤矿产、畜牧加工、特色农产品加工、生态旅游六大产业。
风电产业：康保县是全国风能资源最好的地区之一，目前已经编制了《2005－2020年河北康保风电场工程规划》，与河北建投、国家开发投资公司、山东鲁能、武汉凯迪、瑞士MFC商业银行集团、新疆金风集团等6家公司签订了325万千瓦的开发协议，计划总投资300多亿元人民币。建起测风塔29座，其中23座测风塔测风已满一年。2006年，省建投投资3亿元、3万千瓦一期风电项目当年建设、当年发电、当年收益。2007年，河北建投还将投资1.5亿元，完成2万千瓦一期技改增容工程。河北建投公司投资4亿元、5万千瓦二期工程和国投公司投资8亿元、10万千瓦一期工程可望年内开工。"十一五"末，装机容量达到50万千瓦，完成增加值26250万元。
煤炭产业：目前，境内有河北金能张家口矿业集团康保矿业有限公司、安康煤矿、永安煤矿三家煤炭企业，年原煤生产能力达到72万吨。2007年，河北金能集团规划投资3.35亿元综合开发忠义煤田，建设年生产原煤60万吨的中型煤矿，并配套建设30万吨洗煤厂、2.4万千瓦坑口矸石电场两个项目。"十一五"末，全县原煤产量预计可达到150万吨以上、精煤30万吨、发电1.7亿度。
非煤矿产业：建成总投资1.5亿元的石材工业园区，引进了辽宁大铭、天津腾宇等8家企业，主要加工中国粉红麻花岗岩等石材产品，年加工能力26万平方米；2007年底，入驻企业可达13家，年开采加工能力可达5万立方米，加工各类板材100万平方米。力争"十一五"末，园区累计投资达到5亿元，形成年加工各类板材500万平方米、各类异型材5000立方米的规模，建成北方最具竞争力的石材加工集散基地。
4．城市规划与发展目标
康保县按照“一年一大步，三年大变样”的要求，实施县城带动小城镇发展战略，实现城乡统筹发展。一是积极推进县城开发建设。认真落实康保县城总体规划，加快县城建设步伐。随着新区的开发建设，公共设施正在向新区转移，而且新区建设刚刚起步，公共设施用地可以得到很好的保证。规划新区公共设施用地按“二横一纵”发展，即以西经路、南环路为二横，以迎宾路为一纵。以南环路西为商业服务一条街，以西经路以西为行政办公一条街。旧区由于受过去经济原因的影响，公共设施用地基本成线状分布，且多集中在“西经路、东经路、迎宾路”形成的十字线上。旧区在改造的过程中，除了逐步强化现有公共设施的线状分布，还要增加成片、成规模的公共设施用地。在此基础上还要大力发展工业组团、物流组团行政管理中心，营造人工建筑景观核心（广场、管委会大楼），逐步形成“一纵一横一十字”的格局。
5．城市经济状况
2008年，康保县完成国民生产总值192818万元，社会固定资产投资150880万元，地方一般财政预算收入3105万元，平均工资21231元，农民人均纯收入2420元，社会消费品零售总额75186万元。
（二）区域因素
1．区域概况
待估宗地新能源-康保-1位于康保县康保镇、处长地乡，康保镇位于康保县中部，县政府驻地。面积314.6平方千米，人口4.88万人（2002年）。辖37个行政村，镇政府驻商场北街。张（北）康（保）、康（保）化（德）、康（保）宝（昌）、康（保）七（号）等公路通达。
处长地乡位于县城南17.4千米。面积157平方千米，人口1.35万人（2002年）。辖17个行政村，乡政府驻处长地村。张（家口）康（保）公路过境。
2．交通条件
（1）对外交通
① 公路
区域内目前公路主要以县道、乡道为主，主要道路仅有康化公路，交通条件一般，有通往县城班车经过，距康保县长途汽车站8公里。
②铁路
待估宗地所在区域内无铁路穿行。
（2）区域内公共交通
待估宗地所在区域内无公共交通设施。
3．基础设施条件
供水
区域内目前无统一的市政供水设施及管网，用水为企业自备水井，供水保证率为98%。
排水
区域内目前无统一的市政排水水设施及管网。
通电
区域内电力供应来自华北电网，康保镇设有一座110千伏变电站，通电保证率为98%。
通讯
区域内通讯属康保电信支局服务范围，能满足区域通讯需要。
公共设施
区域内无相关公共设施。
4．环境条件
（1）人文环境
待估宗地位于康保县康保镇、处长地乡，区域内地广人稀，民风淳朴，工业企业分布较少，相应配套公共设施较少，区域内人文环境一般。
（2）自然环境
待估宗地所在区域没有自然地质灾害现象，地质结构较好，施工时土方量小，投资少，自然灾害危害程度小于50年一遇，自然环境条件较好。
5．产业集聚规模
区域内有少量与待估宗地相配套的企业及功能区，产业集聚规模较差。
6．规划限制
区域内无特殊规划限制。
7．小区域因素
待估宗地新能源-康保县-1位于康保县康保镇青龙村、处长地乡朱家营、王善营、夏家沟、畜牧局种畜场，距康保县县城约10公里，距张家口市约168公里。所在区域内主要为农村居民点以及荒草地，为独立用地区，所在区域内有一条交通主干道（康化公路），其他道路主要为乡村道路，有一路公共班车通往县城，所在区域内基础设施条件较好，供电来自华北电网，供电保证率高，通讯属康保电信支局，能满足区域通讯需要，供水为自备水井、排水为自然排放，地质条件良好。
（三）个别因素
1．企业简介
河北建设张家口风能公司康保卧龙山风电场，位于河北省张家口市最北边的康保县境内，距康保县城约10. 8公里，距张家口市118公里，距北京268公里，距省会石家庄420公里。
卧龙山风电场一期工程装机容量3万千瓦，风电场区域约50平方公里，共安装750kw风力发电机组40台，架设110kv输电线路13. 7公里，系统接入康保110kv变电站。
该项目于2005年9月19日获得省发改委的核准（核准证号：冀发改能源核字[2005]125号)，2005年10月进行了前期施工准备工作；2006年10月底建底建成并网运行。据科研报告：10米年平均风速为7. 5m/s，年上网电量为7400万度，年等效满负荷小时数约为2400个小时。经测算每年可向国家和地方缴纳各种税费400多万元，可为国家节约标准煤2. 25万吨，节水25万吨，减少二氧化碳排放7000万吨，减少二氧化硫排放550万吨，减少二氧化氮排放250万吨，减少灰渣4600吨。
2．宗地状况
待估宗地新能源-康保县-1：
（1）宗地位置：康保镇青龙村、处长地乡东家营、王善营、夏家沟、畜牧局种畜场
（2）宗地面积：19090.0平方米
（3）土地用途：工业用地
（4）宗地形状：呈较规则多边形，东西最长处约1.1千米，南北最长处约1.8千米。
（5）地质条件及地势：待估宗地地质条件良好，能满足地基基础设计对地基的要求，建筑物基础被直接设置在天然地层上。待估宗地地势平坦。
（6）宗地建筑容积率：0.07
（7）宗地开发程度：待估宗地新能源-康保县-1的实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），宗地红线内“六通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水、通暖及场地平整）。根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），红线内“场地平整”。
详细情况如下：
宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）
道路：南临康化公路，对外交通较便利；
通电：宗地外电力供应来自华北电网，康保镇设有一座110千伏变电站，通电保证率为98%；
通讯：区域内通讯属康保电信支局服务范围，移动信号良好，通讯线路畅通，能满足区域通讯需要；
宗地红线内“六通一平”（通路、通电、通讯、通水、排水、通暖及场地平整）
道路：南临康化公路，对外交通较便利；
通电：宗地内部连接市政电网，供电保证率98％；
通讯：与市政通讯网相联，移动信号良好，通讯线路畅通；
通水：宗地内部企业自备水井，供水保证率98%；
排水：宗地内企业自建排水系统，排水通畅，不淹；
通暖：宗地内企业自备供暖锅炉。
（8）现状利用或规划利用情况：
待估宗地现状为河北建投张家口风能有限公司使用的风电场和风机用地，符合土地利用规划。
第三部分 土地估价
1、估价原则 与估价目的、估价方法向连接，选择的是否得当、全面、描述的是否规范。
根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：
（1）合法性原则
土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
（2）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（4）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（5）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（6）预期收益原则（无剩余法或收益法时可删除）
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（7）最有效使用原则（无剩余法或收益法时可删除）
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（8）报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，没一要素的继续增加，其收益却不会响应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。（如采用成本逼近法，保留此原则，其他方法删除此原则）
（9）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
2、估价方法与估价过程
（着重讲评估方法：基准地价、收益还原、成本逼近、侧重市场比较法、假设开发法、剩余法。
估价方法的选择一定要说明理由，充分的分析。
举例说明
（一） 估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》，（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
1．采用的方法
本次评估采用基准地价系数修正法与成本逼近法。
待估宗地的设定用途为工矿仓储用地，位于康保县城区工业用地基准地价覆盖范围外，经估价人员向当地土地管理部门咨询，待估宗地价格水平与城区工业IV级地（末级）价格水平接近，《康保县城区土地级别与基准地价更新报告》有完整的基准地价修正体系，且当地基准地价的基准日与估价基准日相距未超过三年，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。
待估宗地的实际用途为风力发电用地，且所在区域及周边土地利用类型多为农用地和未利用地（林地、荒草地等），所在区域近期有征地补偿案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，比较适宜选择成本逼近法评估。
2．不采用的方法
由于待估宗地是为河北建设投资集团有限责任公司下属河北建投张家口风能有限公司生产经营配套的附属设施用地，根据企业整体收益很难确定待估宗地的土地房屋收益，所以不采用收益还原法评估；
由于无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，不宜采用市场比较法评估；
由于待估宗地所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，不适宜采用剩余法评估；
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。
估价方法一定要与估价原则相匹配，例如选用成本法评估一定要有对应的报酬递增递减原则，基准地价系数修正法和市场比较法一定要对应替代原则。
（1）基准地价系数修正法：
一定要注重基准地价基准日，与评估设定基准日时间差，时间是否过长，一般情况下超过三年，就不允许使用基准地价了。
如果使用需要进行合理的期日修正，期日修正通常为政府公布的地价指数，或者同期的市场交易案例进行比较，进行可信度分析。
基准地价一般为三年为一个周期进行更新，但是经济比较落后的城市，几年内地价水平变化不是很大。同样需要进行期日修正，即使修正系数为1.0，也要说明理由，进行可信度分析。
（2）市场比较法：
关键是选取案例，案例一定要近期的交易案例，原则上时间不能超过3年，最好选用1年以内的，交易时间较长的案例需要进行期日修正。案例的选择一定要真的案例，目前中估协要求市场比较法中的案例在报告中应该付照片。说明案例的真实性。
案例选取中前后一定要对应，不要前面描述和后面计算过程中各项因素分析要对应，不要出现前后矛盾的现象。
计算过程中的参数选择一定要进行理由说明或依据。
（3）收益还原法
收益还原法中关键是总收益的确定，费用的取值，一定要有依据。租金的确定要有分析，最好调查类似出租案例的租金，采用市场比较法确定客观租金。还可以对前三年的市场进行分析，来确定未来估价对象的收益。不能直接采用估价对象的最近来作为客观租金，
收益还原法中重点还有就是还原利率的确定，明确说明确定的依据。
还原利率的确定，在整个行业来说也是一个难点，包括和台湾、日本的专家交流他们也没有什么好的办法，他们说是评估行业的机密。
还原利率确定方法：
纯收益与价格比率法：即采用市场上相同的或类似的不动产纯收益与价格的比率。一般情况下采用三个近期发生的与估价对象类似的交易案例，采用平均法确定还原利率。
安全利率加风险调整值法：即还原利率=安全利率+风险调整值。所谓的安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利和一年期银行定期存款利率作为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处区域的社会经济发展和土地市场、通货膨胀等状况对其影响程度而确定。这种方法目前比较通用。
举例说明
确定土地还原利率
采用安全利率加风险调整值法确定。即：
土地还原利率=安全利率+风险调整值
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
本次评估中，根据评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25％，确定安全利率取2.25%;同时，考虑康保县目前的社会经济发展及土地市场状况，确定风险调整值为3.75%，所以，
土地还原利率=安全利率+风险调整值
=2.52%+3.75%=6%
投资风险与投资收益率综合排序插入法：具体的方法是讲社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按照其大小从低到高排序，然后根据经验判断所评估的不动产的投资收益率与风险应该落在那个范围，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。收据搜集比较麻烦，现实评估中采用较少。
（4） 剩余法：
关键是确定完成开发后的不动产价值
（5） 成本逼近法
客观成本的确定，未来市场变化分析。
举例说明
1．基本原理
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
2．估价过程
（1）测算土地成本
① 测算土地取得费(Ea)
土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补偿费等。待估宗地所在区域的土地利用状况多为荒草地等未利用地，并根据《河北省人民政府关于实行征地区片价的通知》（冀政[2008]132号），及估价人员实地查勘情况，视待估宗地在征用时为坝上未利用地。
a.土地补偿费
根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）、《河北省人民政府关于实行征地区片价的通知》（冀政[2008]132号）规定，依法征收集体土地，要按被征土地的区片价乘以被征土地的面积计算土地补偿费。山区未利用地和坝上未利用地按征地区片价的60%执行。根据上述文件规定，待估宗地新能源-康保县-1位于康保县征地区片2内，征地区片价为20060元/亩合30.09元/平方米，坝上未利用地按征地区片价的60%执行。则：待估宗地新能源-康保县-1土地补偿费为30.09×60%=18.05元/平方米。
b.青苗及地上物补偿费
待估宗地新能源-康保县-1所在区域均为坝上未利用土地，地上没有附着物和青苗，故本次评估地上附着物和青苗补偿费为0。
则土地取得费为：
Ea= 18.05（元/平方米）
②测算税费(T)
征地过程中发生的税费一般有：
a. 耕地占用税
根据中华人民共和国国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定以及《河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知》（冀政函[2008]91号）确定估价对象耕地占用税税额。
由于待估宗地为坝上未利用地，故耕地占用税为0。
b.耕地开垦费
根据《河北省土地管理条例》第29条， 耕地开垦费每平方米在10-15元的征收范围，本次评估过程中，由于待估宗地为坝上未利用地，故耕地开垦费为0。
c.土地管理费
根据河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知”（冀价涉费字（1992）第134号）规定“土地管理费按征地费总额的1-4%征收”，根据当地实际情况，康保县按3%收取。2008年河北省人民政府办公厅下发了《河北省人民政府办公厅关于公布取消和停止征收108项行政事业性收费项目的通知》（冀政办函〔2008〕57号）征地管理费降低50%，故：
土地管理费=18.05×3%×50%=0.27元/平方米
T=a+b+c =0.27（元/平方米）
③计算土地开发费(Ed)
土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费。依据本次评估的地价内涵和土地估价时设定的土地开发条件，本次评估的待估宗地地价包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内场地平整费。根据康保县国土资源局提供的待估宗地所在区域土地开发费用资料，经咨询当地建设行政主管部门，区域内不同开发程度的土地开发费具体详见下表3-6：
表3-6 康保县各类土地开发的平均成本
土地开发程度
| 开发项目及成本（元/M2）
| 合计（元/M2）
| 通电
| 供水
| 通路
| 通讯
| 排水
| 供暖
| 土地平整
| 开发费用
| 5
| 5
| 12
| 5
| 10
| 25
| 13
| 75
|
待估宗地评估设定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”，根据康保县基础设施配套程度及配套费用测算资料，基础设施配套程度达“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、红线内场地平整），则；
根据待估宗地的开发程度、开发规模和此类能源项目建设周期，确定土地开发周期为1年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的1年期贷款利息率5.31%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×5.31％
＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31％
=(18.05+0.27)×5.31%×1＋35×5.31％×1/2
=1.9元/平方米
⑤ 测算利润(R2)
土地开发利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作用获得的正常回报。因此土地开发利润率与行业投资回报率紧密相连，本次评估根据相关行业平均利润率，确定利润率为10%。
（2）测算土地增值(R3)
土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种：<1>土地用途转换型增值；<2>外部投资作用型增值。
康保县政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为康保县经济发展奠定了基础。综合康保县经济发展水平综合测算康保县工业用地土地开发增值收益率10%，《康保县城区土地级别与基准地价更新报告》规定工业用地土地增值收益率为10-20%。综合分析待估宗地的实际情况确定本次评估土地增值收益按成本价格的10％。
R3= 60.55×10％=6.06（元/平方米）
（3）确定地价影响因素修正系数
① 确定年期修正系数(k1)
以上测算的VE为无限年期土地成本价格。待估宗地新能源-康保县-1评估设定土地使用年期为48.2年，需要进行年期修正，根据年期修正系数计算公式，确定年期修正系数：
式中: r----土地还原利率
N----设定土地使用年期
确定土地还原利率
采用安全利率加风险调整值法确定。即：
土地还原利率=安全利率+风险调整值
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
本次评估中，根据评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25％，确定安全利率取2.25%;同时，考虑康保县目前的社会经济发展及土地市场状况，确定风险调整值为3.75%，所以，
土地还原利率=安全利率+风险调整值
=2.52%+3.75%=6%
② 确定区域及个别因素修正系数(k2)
成本逼近法所计算的地价为待估宗地所在区域的平均价格，待估宗地地价还需要根据宗地所在区域内的位置和宗地自身条件，进行区域及个别因素修正。
根据待估宗地在区域内位置和宗地条件，进行区域及个别因素修正。区域及个别因素修正系数公式为：
k2=Σki
ki---表示区域及个别因素修正系数之和
表3-7 新能源-康保县-1区域因素、个别因素修正系数表
因素
| 因子
| 因素说明
| 优劣程度
| 修正系数
| 交通条件
| 临街道路类型
| 交通型主干道
| 优
| 1.86
| 距汽车站距离
| >2700
| 劣
| -1.60
| 道路通达方向数
| 2
| 一般
| 0
| 道路宽度(m)
| 15-10
| 一般
| 0
| 基础设施状况
| 供水保证率
| 98-100%
| 较优
| 0.47
| 通电保证率
| 98-100%
| 较优
| 0.58
| 排水保证率
| 通畅、不淹
| 较优
| 0.35
| 集聚效益
| 工厂与原料地市场配合状况
| 较好
| 较优
| 1.86
| 集聚效益
| 独立工矿区
| 劣
| -2.14
| 宗地自身条件
| 宗地形状与面积
| 基本规则不影响利用
| 一般
| 0
| 规划用途
| 工业用地
| 优
| 1.63
| 地质条件
| 地基承载力为120-130kpa，适宜中层建筑
| 较优
| 0.93
| 环境状况
| 环境质量
| 无污染
| 较优
| 0.82
| 合计
|
|
|
| 4.76
|
新能源-康保县-1：k2=4.76%
3．估价结果
根据上述公式计算各待估宗地有限年期土地使用权价格:
待估宗地新能源-康保县-1：
3、地价确定
评估结果的可行度分析，评估结果相差过大，需要进行分析，最终地价确定的依据和方法（算术平均、加权平均、还是取某种方法的评估结果），分析一定要合理、逻辑性要一致，评估方法中文字分析要与区域因素、个别因素一致，不要前后矛盾。
4、报告附件
估价对象宗地位置示意图
照片
土地证、出让合同、房产证、权属资料
委托书
委托方营业执照
估价机构营业执照、资质证书、估价师资格证书
评估报告注意的问题
1、报告中估价原则与估价方法一定要对应
2、评估方法至少选用两种评估方法。
3、抵押报告中一定要注意特殊使用的要求，未来市场变化分析，以及变现能力的分析，给银行提供良好的建议。
4、评估报告中一定要注意不要滥用假设、明明有规划建设条件就是不采用。
5．报告美观：格式规范、内容全面、估价目的、估价对象及地价定义界定要清楚、准确，估价方法选择要合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对估价对象进行深入细致地分析，资料充实，时效性强，对待特殊问题处理恰当、合理。
整个报告分析论证严谨、逻辑性强、估价结果可信度高。
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